보증금·월세·전세 한눈에: 한국 집 계약 구조와 전세사기 피하는 법

한국에서 방을 구하는 방식은 다른 나라와 많이 달라요. 처음에 나중에 돌려받는 보증금을 내고, 그다음 매달 월세를 내요. 유학생이나 처음 온 근로자는 대부분 월세 방을 구해요. 비용은 보통 네 가지예요.

• 보증금: 계약할 때 집주인에게 맡기는 돈이에요. 밀린 월세나 파손이 없으면 이사 나갈 때 돌려받아요. 한 달 월세보다 훨씬 큰 경우가 많아요.
• 월세: 매달 정해진 날에 내는 돈이에요. 보통 계좌이체로 내요.
• 관리비: 건물 청소, 공용 전기, 엘리베이터 같은 건물 관리 비용이에요. 포함 항목이 건물마다 달라서 꼭 목록을 물어보세요.
• 공과금: 전기, 가스(난방·온수), 수도 요금이에요. 수도나 인터넷이 관리비에 들어가는 곳도 있어요. 가스 요금은 겨울에 많이 올라요.

전세와 보증금 사기가 일어나는 방식

전세는 아주 큰 보증금을 내고 월세는 내지 않는 방식이에요. 계약이 끝나면 집주인이 보증금 전체를 돌려줘야 해요. 처음 한국에 온 사람에게는 위험할 수 있어요. 금액이 매우 크고, 낯선 나라에서 집의 실제 가치를 확인하기 어렵고, 집주인이 다음 세입자를 구해야 돈을 돌려주는 경우가 많기 때문이에요. 보증금 사기는 월세 방에서도 일어나요. 자주 보이는 유형은 이래요.

• 대출과 보증금이 집값보다 많은 경우: 집주인의 은행 대출(근저당)과 다른 세입자 보증금을 합친 금액이 집값보다 많아요. 집이 경매로 팔려도 내 보증금을 돌려줄 돈이 부족할 수 있어요.
• 가짜 집주인: 위조 신분증을 쓰거나 집주인의 대리인인 척하며 돈을 받고 사라져요.
• 이중 계약: 같은 방을 여러 사람과 계약하거나, 방을 빌려 쓰는 사람이 다시 세를 놓고 보증금을 가져가요.
• 같은 날 대출·매매: 입주하는 날 즈음 집주인이 새로 대출을 받거나 집을 팔아요. 세입자 보호는 다음 날부터 시작되기 때문에 새 대출이 내 보증금보다 앞설 수 있어요.

이런 신호가 보이면 멈추세요

• 보증금이 집값과 거의 같아요.
• 집주인을 만날 수 없거나, 다른 사람을 통해서만 연락해요.
• 등기부등본에 나온 집주인이 아닌 다른 사람 계좌로 돈을 보내라고 해요.
• “보러 오는 사람이 많으니 지금 가계약금을 보내세요”라며 서두르게 해요.
• “등기부등본은 안 봐도 돼요”라고 하거나 서류를 보여 주지 않아요.
• 주변의 비슷한 방보다 가격이 지나치게 싸요.

계약부터 이사 나갈 때까지, 보증금 지키는 순서

1. 1

   등록된 공인중개사 이용

   등록된 공인중개사사무소를 이용하세요. 사무소 안에 중개사무소 등록증이 걸려 있어야 해요. 사무소 이름과 중개사 이름이 계약서와 같은지 확인하세요.

2. 2

   계약 당일 등기부등본 확인

   인터넷등기소에서 등기부등본을 확인하세요. 누구나 적은 수수료로 열람할 수 있어요. 집주인 이름과 근저당(대출)을 확인하세요. 대출과 다른 세입자 보증금을 합쳐서 집값과 비교해 보세요.

3. 3

   진짜 집주인 확인

   계약하는 사람의 신분증이 등기부등본의 집주인과 같은지 확인하세요. 대리인이 나오면 위임장과 집주인의 인감증명서를 요청하세요.

4. 4

   집주인 본인 계좌로만 입금

   계약금과 잔금은 등기부등본의 집주인과 같은 이름의 계좌로만 보내세요. 이체 기록과 영수증은 잘 보관하세요.

5. 5

   확정일자 받고 주소 신고하기

   계약 후 바로 주민센터나 등기소에서 계약서에 확정일자를 받으세요. 이사한 날에는 새 주소를 신고하세요. 외국인은 주민센터, 출입국관서 또는 하이코리아에서 하는 체류지 변경신고가 전입신고와 같은 효력을 가져요. 실제로 살면서 주소 신고와 확정일자를 함께 갖추면 보증금을 지키는 데 도움이 돼요. 이 보호는 다음 날부터 생겨요.

6. 6

   보증금 반환보증 검토

   일부 공공·민간 보증기관이 보증금 반환보증을 운영해요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 지급해요. 조건과 보증료가 다르고 모든 집과 세입자가 가입할 수 있는 건 아니니 계약 전에 확인하세요.

1. 1

   이사 전: 미리 알리기

   계약이 끝나기 전에 넉넉히 미리 집주인에게 알리세요. 기록이 남도록 문자나 메시지로 보내는 게 좋아요.

2. 2

   이사 나가는 날: 마지막 요금 정산

   마지막 날 전기·가스·수도 계량기를 확인하세요. 마지막 관리비와 공과금을 내고, 인터넷은 해지하거나 이전하세요.

3. 3

   이사 나가는 날: 방 확인 후 보증금 받기

   집주인과 함께 방 상태를 확인하고 사진을 남기세요. 열쇠나 도어록 비밀번호를 넘기기 전에 보증금을 돌려받으세요.

4. 4

   보증금을 못 받았다면

   이사 나가기 전에 먼저 상담을 받으세요. 법원의 임차권등기명령으로 등기가 끝나면 이사한 뒤에도 보호를 유지할 수 있어요. 외국인은 이사 후 체류지 변경신고도 해야 하니 순서를 전문가와 함께 정하세요.