保证金·月租·全租一目了然：韩国租房合同结构与如何避免全租诈骗

在韩国租房的方式和其他国家有很大不同。一开始要交一笔日后可以退还的保证金，之后每月交月租。留学生和初来韩国的劳动者大多租月租房。费用通常有四种。

• 保证金（보증금）：签约时交给房东保管的钱。如果没有拖欠月租或损坏，搬出时可以退还。金额往往远高于一个月的月租。
• 月租（월세）：每月在固定日期支付的钱，通常通过银行转账支付。
• 管理费（관리비）：楼栋清洁、公共区域用电、电梯等楼栋管理费用。各楼包含的项目不同，请务必索要明细。
• 水电燃气费（공과금）：电费、燃气费（供暖·热水）、水费。有的地方水费或网费包含在管理费中。燃气费在冬季会大幅上涨。

全租与保证金诈骗是如何发生的

全租（전세）是交一笔非常大的保证金、不交月租的方式。合同结束时，房东必须退还全部保证金。对初到韩国的人来说，这可能有风险：金额非常大，在陌生的国家很难确认房子的实际价值，而且房东往往要等找到下一位租客才退钱。保证金诈骗在月租房中也会发生。常见的类型如下。

• 贷款和保证金超过房价：房东的银行贷款（最高额抵押，근저당）加上其他租客的保证金，总额超过房价。即使房子被拍卖，也可能不够退还您的保证金。
• 假房东：使用伪造的身份证件，或冒充房东的代理人，收钱后消失。
• 一房多租（이중 계약）：同一个房间与多人签约，或者租房的人再转租出去，卷走保证金。
• 同日贷款·买卖：在入住当天前后，房东新办贷款或卖掉房子。租客保护从第二天才开始生效，所以新贷款可能排在您的保证金之前。

出现这些信号就请停下

• 保证金与房价几乎相同。
• 见不到房东，或只能通过他人联系。
• 要求把钱转到登记簿誊本上的房东以外的人的账户。
• 以“看房的人很多，现在就转临时定金吧”为由催促您。
• 说“不用看登记簿誊本”，或者不给您看材料。
• 价格比周边类似的房间便宜得离谱。

从签约到搬出，保护保证金的步骤

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   通过已登记的持证中介

   请通过已登记的持证中介（공인중개사）事务所租房。事务所内应悬挂中介事务所登记证。请确认事务所名称和中介名字与合同上的一致。

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   签约当天查看登记簿誊本

   在互联网登记所（인터넷등기소）查看登记簿誊本（등기부등본）。任何人都可以支付少量手续费查阅。请确认房东姓名和最高额抵押（贷款）。把贷款与其他租客的保证金相加，与房价进行比较。

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   确认真正的房东

   确认签约人的身份证件与登记簿誊本上的房东一致。如果是代理人出面，请要求出示委托书和房东的印鉴证明书（인감증명서）。

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   只转入房东本人账户

   合同定金和尾款只转入与登记簿誊本上房东同名的账户。请妥善保管转账记录和收据。

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   取得确定日期并申报地址

   签约后，请立即在居民中心（주민센터）或登记所为合同取得确定日期（확정일자）。搬入当天请申报新地址。外国人在居民中心、出入境管理机关或HiKorea（하이코리아）办理的滞留地变更申报，与迁入申报（전입신고）具有同等效力。实际居住，并同时具备地址申报和确定日期，有助于保护保证金。这种保护从第二天起生效。

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   考虑保证金返还保证

   部分公共·民间保证机构提供保证金返还保证（보증금 반환보증）。如果房东无法退还保证金，由保证机构代为支付。条件和保证费各不相同，也并非所有房屋和租客都能加入，请在签约前确认。

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   搬出前：提前通知

   请在合同结束前留出充足时间通知房东。最好通过短信或消息发送，以便留下记录。

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   搬出当天：结清最后的费用

   最后一天请确认电表、燃气表和水表。缴清最后的管理费和水电燃气费，并注销或迁移网络。

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   搬出当天：检查房间后取回保证金

   与房东一起检查房间状况并拍照留存。在交出钥匙或门锁密码之前取回保证金。

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   如果没拿回保证金

   请在搬出之前先进行咨询。通过法院的租赁权登记命令（임차권등기명령）完成登记后，即使搬走也能维持保护。外国人搬家后还需要办理滞留地变更申报，请与专业人士一起确定办理顺序。