สรุปเงินมัดจำ ค่าเช่ารายเดือน และจ็อนเซ: โครงสร้างสัญญาเช่าบ้านในเกาหลีและวิธีเลี่ยงการโกงจ็อนเซ

วิธีหาห้องเช่าในเกาหลีแตกต่างจากประเทศอื่นมาก ตอนแรกคุณต้องจ่ายเงินมัดจำ (보증금) ซึ่งจะได้คืนภายหลัง จากนั้นจึงจ่ายค่าเช่ารายเดือน (월세) ทุกเดือน นักศึกษาต่างชาติและคนทำงานที่เพิ่งมาเกาหลีส่วนใหญ่จะเช่าห้องแบบจ่ายค่าเช่ารายเดือน โดยปกติจะมีค่าใช้จ่าย 4 อย่าง

• เงินมัดจำ: เงินที่ฝากไว้กับเจ้าของบ้านตอนทำสัญญา ถ้าไม่มีค่าเช่าค้างจ่ายหรือความเสียหาย คุณจะได้คืนเมื่อย้ายออก จำนวนเงินมักสูงกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือนมาก
• ค่าเช่ารายเดือน: เงินที่จ่ายทุกเดือนในวันที่กำหนด โดยปกติจ่ายด้วยการโอนเงินผ่านบัญชีธนาคาร
• ค่าส่วนกลาง (관리비): ค่าดูแลอาคาร เช่น การทำความสะอาดอาคาร ไฟฟ้าส่วนกลาง และลิฟต์ รายการที่รวมอยู่แตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร จึงควรขอดูรายการทุกครั้ง
• ค่าสาธารณูปโภค: ค่าไฟฟ้า ค่าแก๊ส (ระบบทำความร้อนและน้ำร้อน) และค่าน้ำประปา บางที่รวมค่าน้ำหรืออินเทอร์เน็ตไว้ในค่าส่วนกลาง ค่าแก๊สจะสูงขึ้นมากในฤดูหนาว

จ็อนเซและรูปแบบการโกงเงินมัดจำ

จ็อนเซ (전세) คือการเช่าแบบจ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่มากโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน เมื่อสัญญาสิ้นสุด เจ้าของบ้านต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมด วิธีนี้อาจมีความเสี่ยงสำหรับคนที่เพิ่งมาเกาหลี เพราะจำนวนเงินสูงมาก การตรวจสอบมูลค่าจริงของบ้านในประเทศที่ไม่คุ้นเคยทำได้ยาก และเจ้าของบ้านมักคืนเงินได้ก็ต่อเมื่อหาผู้เช่ารายต่อไปได้แล้ว การโกงเงินมัดจำเกิดขึ้นกับห้องเช่าแบบรายเดือนได้เช่นกัน รูปแบบที่พบบ่อยมีดังนี้

• เงินกู้รวมกับเงินมัดจำมากกว่าราคาบ้าน: ยอดรวมของเงินกู้ธนาคารที่เจ้าของบ้านจำนองบ้านไว้ (근저당) กับเงินมัดจำของผู้เช่ารายอื่นสูงกว่าราคาบ้าน แม้บ้านจะถูกขายทอดตลาด ก็อาจมีเงินไม่พอคืนเงินมัดจำให้คุณ
• เจ้าของบ้านปลอม: ใช้บัตรประจำตัวปลอมหรือแอบอ้างเป็นตัวแทนของเจ้าของบ้าน รับเงินแล้วหายตัวไป
• สัญญาซ้ำซ้อน: ทำสัญญาเช่าห้องเดียวกันกับหลายคน หรือคนที่เช่าห้องอยู่นำห้องไปปล่อยเช่าต่อแล้วเอาเงินมัดจำไป
• กู้เงินหรือขายบ้านในวันเดียวกัน: ในช่วงวันที่คุณย้ายเข้า เจ้าของบ้านไปกู้เงินใหม่หรือขายบ้าน เนื่องจากการคุ้มครองผู้เช่าจะเริ่มตั้งแต่วันถัดไป เงินกู้ใหม่จึงอาจได้สิทธิ์ก่อนเงินมัดจำของคุณ

ถ้าเห็นสัญญาณเหล่านี้ ให้หยุดก่อน

• เงินมัดจำเกือบเท่ากับราคาบ้าน
• คุณไม่สามารถพบเจ้าของบ้านได้ หรือเจ้าของบ้านติดต่อผ่านคนอื่นเท่านั้น
• มีการขอให้โอนเงินเข้าบัญชีของคนอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของบ้านตามเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본)
• เร่งให้คุณรีบตัดสินใจโดยบอกว่า “มีคนมาดูห้องเยอะ ให้โอนเงินจองสัญญา (가계약금) ตอนนี้เลย”
• บอกว่า “ไม่ต้องดูเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ก็ได้” หรือไม่ยอมให้ดูเอกสาร
• ราคาถูกเกินไปเมื่อเทียบกับห้องที่คล้ายกันในละแวกเดียวกัน

ขั้นตอนปกป้องเงินมัดจำ ตั้งแต่ทำสัญญาจนถึงวันย้ายออก

1. 1

   ใช้บริการนายหน้าที่จดทะเบียน

   ใช้บริการสำนักงานของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต (공인중개사) ที่จดทะเบียนแล้ว ในสำนักงานต้องมีใบทะเบียนสำนักงานนายหน้าติดไว้ ตรวจสอบว่าชื่อสำนักงานและชื่อนายหน้าตรงกับในสัญญา

2. 2

   ตรวจเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในวันทำสัญญา

   ตรวจสอบเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) ได้ที่เว็บไซต์สำนักงานทะเบียนออนไลน์ (인터넷등기소) ทุกคนเปิดดูได้โดยเสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย ตรวจสอบชื่อเจ้าของบ้านและการจำนอง (근저당) หรือเงินกู้ แล้วนำยอดเงินกู้รวมกับเงินมัดจำของผู้เช่ารายอื่นมาเทียบกับราคาบ้าน

3. 3

   ยืนยันว่าเป็นเจ้าของบ้านตัวจริง

   ตรวจสอบว่าบัตรประจำตัวของคนที่ทำสัญญาตรงกับเจ้าของบ้านในเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามีตัวแทนมาทำสัญญาแทน ให้ขอหนังสือมอบอำนาจและหนังสือรับรองตราประทับ (인감증명서) ของเจ้าของบ้าน

4. 4

   โอนเงินเข้าบัญชีของเจ้าของบ้านเท่านั้น

   โอนเงินมัดจำทำสัญญา (계약금) และเงินส่วนที่เหลือ (잔금) เข้าบัญชีที่มีชื่อตรงกับเจ้าของบ้านในเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เก็บหลักฐานการโอนและใบเสร็จไว้ให้ดี

5. 5

   รับการรับรองวันที่ในสัญญาและแจ้งที่อยู่

   หลังทำสัญญาแล้ว ให้รีบไปรับการรับรองวันที่ในสัญญา (확정일자) ที่ศูนย์บริการประชาชน (주민센터) หรือสำนักงานทะเบียน (등기소) ทันที ในวันที่ย้ายเข้า ให้แจ้งที่อยู่ใหม่ สำหรับชาวต่างชาติ การแจ้งเปลี่ยนที่อยู่พำนัก (체류지 변경신고) ที่ศูนย์บริการประชาชน สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือ HiKorea มีผลเท่ากับการแจ้งย้ายเข้า (전입신고) การอาศัยอยู่จริงพร้อมกับมีทั้งการแจ้งที่อยู่และการรับรองวันที่ในสัญญา จะช่วยปกป้องเงินมัดจำของคุณ การคุ้มครองนี้จะเริ่มตั้งแต่วันถัดไป

6. 6

   พิจารณาประกันการคืนเงินมัดจำ

   หน่วยงานค้ำประกันบางแห่งทั้งภาครัฐและเอกชนมีบริการประกันการคืนเงินมัดจำ (보증금 반환보증) ถ้าเจ้าของบ้านคืนเงินมัดจำไม่ได้ หน่วยงานค้ำประกันจะจ่ายแทน เงื่อนไขและค่าธรรมเนียมการค้ำประกันแตกต่างกันไป และไม่ใช่ทุกบ้านหรือผู้เช่าทุกคนจะสมัครได้ จึงควรตรวจสอบก่อนทำสัญญา

1. 1

   ก่อนย้ายออก: แจ้งล่วงหน้า

   แจ้งเจ้าของบ้านล่วงหน้าให้นานพอก่อนสัญญาสิ้นสุด ควรส่งเป็นข้อความ SMS หรือข้อความแชตเพื่อให้มีบันทึกไว้

2. 2

   วันย้ายออก: ชำระค่าใช้จ่ายงวดสุดท้าย

   ในวันสุดท้าย ให้ตรวจมิเตอร์ไฟฟ้า แก๊ส และน้ำประปา จ่ายค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคงวดสุดท้าย แล้วยกเลิกหรือย้ายอินเทอร์เน็ต

3. 3

   วันย้ายออก: ตรวจห้องแล้วรับเงินมัดจำคืน

   ตรวจสภาพห้องพร้อมกับเจ้าของบ้านและถ่ายรูปเก็บไว้ รับเงินมัดจำคืนก่อนส่งมอบกุญแจหรือรหัสประตูดิจิทัล

4. 4

   ถ้ายังไม่ได้เงินมัดจำคืน

   ให้ขอคำปรึกษาก่อนย้ายออก ถ้าศาลออกคำสั่งให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า (임차권등기명령) และจดทะเบียนเสร็จแล้ว คุณจะยังได้รับความคุ้มครองแม้ย้ายออกไปแล้ว ชาวต่างชาติต้องแจ้งเปลี่ยนที่อยู่พำนักหลังย้ายบ้านด้วย จึงควรวางลำดับขั้นตอนร่วมกับผู้เชี่ยวชาญ