Залог, ежемесячная аренда и чонсе: как устроена аренда жилья в Корее и как не стать жертвой мошенничества с чонсе

В Корее жильё снимают совсем не так, как во многих других странах. Сначала вы вносите залог (보증금), который потом возвращается, а затем каждый месяц платите арендную плату (월세). Иностранные студенты и работники, которые только приехали, в основном снимают жильё с ежемесячной арендой. Расходов обычно четыре.

• Залог (보증금): деньги, которые вы передаёте хозяину жилья при заключении договора. Если нет долгов по аренде и повреждений, их возвращают при выезде. Обычно залог намного больше месячной арендной платы.
• Арендная плата (월세): деньги, которые вы платите каждый месяц в установленный день. Обычно банковским переводом.
• Плата за обслуживание (관리비): расходы на содержание здания — уборку, электричество в общих зонах, лифт и т. п. Что в неё входит, зависит от здания, поэтому обязательно попросите список.
• Коммунальные платежи (공과금): электричество, газ (отопление и горячая вода), вода. В некоторых местах вода или интернет входят в плату за обслуживание. Зимой счета за газ сильно растут.

Как устроены чонсе и мошенничество с залогом

Чонсе (전세) — это способ аренды, при котором вы вносите очень крупный залог и не платите ежемесячную аренду. По окончании договора хозяин должен вернуть весь залог. Для тех, кто только приехал в Корею, это может быть рискованно: суммы очень большие, в незнакомой стране трудно проверить реальную стоимость жилья, а хозяин часто возвращает деньги только после того, как найдёт следующего арендатора. Мошенничество с залогом случается и при ежемесячной аренде. Чаще всего встречаются такие схемы.

• Кредиты и залоги больше стоимости жилья: сумма банковского кредита хозяина (근저당) и залогов других арендаторов больше, чем стоит жильё. Даже если жильё продадут на аукционе, денег на возврат вашего залога может не хватить.
• Фальшивый хозяин: мошенник использует поддельное удостоверение личности или выдаёт себя за представителя хозяина, берёт деньги и исчезает.
• Двойной договор: одну и ту же комнату сдают нескольким людям, или человек, который сам снимает комнату, пересдаёт её и забирает залог.
• Кредит или продажа в тот же день: примерно в день вашего заселения хозяин берёт новый кредит или продаёт жильё. Защита арендатора начинается со следующего дня, поэтому новый кредит может получить приоритет перед вашим залогом.

Если видите эти признаки — остановитесь

• Залог почти равен стоимости жилья.
• С хозяином нельзя встретиться, или он связывается только через других людей.
• Вас просят перевести деньги на счёт не того человека, который указан владельцем в выписке из реестра недвижимости (등기부등본).
• Вас торопят: «Желающих посмотреть много, переведите предварительный задаток (가계약금) прямо сейчас».
• Говорят, что «выписку из реестра смотреть не нужно», или не показывают документы.
• Цена слишком низкая по сравнению с похожими комнатами поблизости.

Как защитить залог: от договора до выезда

1. 1

   Обращайтесь к зарегистрированному риелтору

   Пользуйтесь услугами зарегистрированного агентства недвижимости (공인중개사사무소). В агентстве должно быть вывешено свидетельство о регистрации агентства. Проверьте, совпадают ли название агентства и имя риелтора с указанными в договоре.

2. 2

   Проверьте выписку из реестра в день договора

   Проверьте выписку из реестра недвижимости на сайте интернет-регистратуры (인터넷등기소). Посмотреть её может любой за небольшую плату. Проверьте имя владельца и ипотечное обременение (근저당, кредит). Сложите кредиты и залоги других арендаторов и сравните с ценой жилья.

3. 3

   Убедитесь, что хозяин настоящий

   Проверьте, совпадает ли удостоверение личности того, кто заключает договор, с владельцем в выписке из реестра. Если приходит представитель, попросите доверенность и справку о регистрации печати (인감증명서) владельца.

4. 4

   Платите только на личный счёт владельца

   Задаток и остаток суммы переводите только на счёт на то же имя, что и владелец в выписке из реестра. Сохраняйте историю переводов и квитанции.

5. 5

   Получите отметку о дате и зарегистрируйте адрес

   Сразу после заключения договора получите на договор отметку о дате (확정일자) в районном центре (주민센터) или регистрационной палате. В день переезда зарегистрируйте новый адрес. Для иностранцев уведомление о смене места жительства (체류지 변경신고) — в районном центре, отделении иммиграционной службы или через HiKorea — имеет ту же силу, что и регистрация по месту жительства (전입신고). Если вы фактически проживаете в жилье и у вас есть и регистрация адреса, и отметка о дате, это помогает защитить залог. Эта защита начинает действовать со следующего дня.

6. 6

   Рассмотрите гарантию возврата залога

   Некоторые государственные и частные гарантийные организации предлагают гарантию возврата залога (보증금 반환보증). Если хозяин не может вернуть залог, его выплатит гарантийная организация. Условия и стоимость гарантии различаются, и оформить её можно не для любого жилья и не каждому арендатору, поэтому уточните до заключения договора.

1. 1

   До переезда: предупредите заранее

   Сообщите хозяину заблаговременно, до окончания договора. Лучше сделать это текстовым сообщением или в мессенджере, чтобы осталась запись.

2. 2

   День выезда: последние расчёты

   В последний день проверьте счётчики электричества, газа и воды. Оплатите последнюю плату за обслуживание и коммунальные платежи, а интернет отключите или перенесите на новый адрес.

3. 3

   День выезда: проверка комнаты и возврат залога

   Вместе с хозяином проверьте состояние комнаты и сделайте фотографии. Получите залог обратно до того, как отдадите ключи или код от дверного замка.

4. 4

   Если залог не вернули

   Сначала получите консультацию, ещё до выезда. Если через суд оформить регистрацию права аренды (임차권등기명령) и регистрация будет завершена, защита сохранится и после переезда. Иностранцам после переезда нужно также подать уведомление о смене места жительства, поэтому порядок действий определите вместе со специалистом.