เช็กลิสต์ก่อนทำสัญญาเช่าบ้านในเกาหลี

ปัญหาเงินมัดจำส่วนใหญ่ป้องกันได้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญา ให้ตรวจสอบตามลำดับด้านล่าง และอย่าเพิ่งโอนเงินจนกว่าจะแน่ใจว่าเอกสารไม่มีปัญหา ถ้ามีเรื่องที่ไม่เข้าใจ ให้ขอให้นายหน้าอธิบาย จะพาเพื่อนที่พูดภาษาเกาหลีเก่งไปด้วยก็ได้

8 เรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนทำสัญญา

1. 1

   ตรวจสอบว่าเป็นนายหน้าที่จดทะเบียน

   สำนักงานนายหน้าต้องติดใบทะเบียนสำนักงานนายหน้า ใบประกาศคุณวุฒินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (공인중개사 자격증) และหนังสือรับรองการประกันความเสียหาย (เช่น 공제증서) ไว้ให้เห็น ตรวจสอบว่าชื่อสำนักงานและชื่อนายหน้าตรงกับในสัญญา และถามชื่อของคนที่ให้ข้อมูลกับคุณด้วย การอธิบายรายละเอียดและการทำสัญญาต้องทำโดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต (공인중개사)

2. 2

   ตรวจสอบทะเบียนอาคาร (건축물대장)

   ตรวจสอบประเภทการใช้งานหลักของอาคาร ซึ่งต้องเป็นที่อยู่อาศัย ออฟฟิศเทล (오피스텔) มักระบุเป็นอาคารสำนักงาน (업무시설) ซึ่งเป็นเรื่องปกติ แต่ถ้าเป็นอาคารประเภทสิ่งอำนวยความสะดวกในชุมชน (근린생활시설) ที่ถูกนำมาใช้เป็นที่อยู่อาศัย อาจเป็นการเปลี่ยนประเภทการใช้งานโดยผิดกฎหมาย ดูด้วยว่ามีการระบุว่าเป็นอาคารที่ฝ่าฝืนกฎหมาย (위반건축물) หรือไม่ ถ้ามีปัญหาเหล่านี้ การขอประกันการคืนเงินมัดจำหรือการกู้เงินอาจทำได้ยาก

3. 3

   ตรวจสอบเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본)

   ตรวจสอบชื่อเจ้าของบ้านในส่วนกรรมสิทธิ์ (갑구) และการจำนอง (근저당) หรือเงินกู้ในส่วนสิทธิอื่น ๆ (을구) ดูด้วยว่ามีการยึดทรัพย์หรือการอายัดชั่วคราว (압류·가압류) หรือการจดทะเบียนทรัสต์ (신탁) หรือไม่ แล้วนำเงินกู้รวมกับเงินมัดจำของผู้เช่ารายอื่นมาเทียบกับราคาบ้าน

4. 4

   ยืนยันตัวเจ้าของบ้านหรือหนังสือมอบอำนาจ

   ตรวจสอบว่าบัตรประจำตัวของเจ้าของบ้านตรงกับเอกสารทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ถ้าตัวแทนเป็นผู้ทำสัญญา ให้ขอหนังสือมอบอำนาจที่ประทับตราจดทะเบียน (인감) ของเจ้าของบ้าน และหนังสือรับรองตราประทับ (인감증명서) ถ้าทำได้ ให้โทรหาเจ้าของบ้านโดยตรงเพื่อยืนยัน

5. 5

   รับเอกสารยืนยันและอธิบายรายละเอียดทรัพย์

   ก่อนทำสัญญา นายหน้าต้องอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับบ้าน และมอบเอกสารยืนยันและอธิบายรายละเอียดทรัพย์ (중개대상물 확인·설명서) ที่ลงชื่อแล้วให้คุณ ในเอกสารมีข้อมูล เช่น สิทธิต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ สภาพอาคาร และค่าใช้จ่าย อ่านก่อนเซ็นและเก็บสำเนาไว้

6. 6

   เขียนเงื่อนไขพิเศษ (특약)

   ข้อตกลงสำคัญให้เขียนไว้ในเงื่อนไขพิเศษของสัญญา ตัวอย่าง: “คืนเงินมัดจำในวันที่ผู้เช่าย้ายออก” “ผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมอุปกรณ์หลัก เช่น ระบบทำความร้อน (보일러)” “ผู้ให้เช่าจะไม่กู้เงินใหม่หรือขายบ้านจนถึงวันถัดจากวันที่ผู้เช่าย้ายเข้า หากฝ่าฝืน ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาและได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน”

7. 7

   โอนเงินมัดจำทำสัญญาหลังตรวจสอบเสร็จแล้ว

   ก่อนตรวจสอบเอกสาร อย่าโอนเงินใด ๆ แม้แต่เงินจองสัญญา (가계약금) เพราะอาจขอคืนได้ยาก โอนเงินมัดจำทำสัญญา (계약금) เข้าบัญชีของเจ้าของบ้านเท่านั้น และจ่ายส่วนที่เหลือในวันชำระเงินส่วนที่เหลือ (잔금일)

8. 8

   ไปดูห้องด้วยตัวเองหลาย ๆ ครั้ง

   ตรวจสอบแรงดันน้ำ เชื้อราบนผนังและขอบหน้าต่าง ระบบทำความร้อนและน้ำร้อน เสียงรบกวน ล็อกประตูและความปลอดภัย รวมถึงทางเดินตอนกลางคืน ถ้าทำได้ ให้ไปดูในช่วงเวลาที่ต่างกัน เช่น ตอนกลางวันและกลางคืน

เอกสารที่ต้องตรวจสอบ

ค่านายหน้า

ค่านายหน้า (중개보수) มีเพดานสูงสุดที่กฎหมายกำหนดไว้ เพดานนี้แตกต่างกันไปตามมูลค่าการทำธุรกรรมและประเภทของบ้าน ก่อนทำสัญญา ให้ถามว่าค่านายหน้าเท่าไร และขอใบเสร็จเมื่อจ่ายเงิน