Uang jaminan, sewa bulanan, dan jeonse sekilas: struktur kontrak sewa di Korea dan cara menghindari penipuan jeonse

Cara mencari kamar di Korea sangat berbeda dengan negara lain. Pertama, Anda membayar uang jaminan yang akan dikembalikan nanti, lalu setiap bulan membayar sewa bulanan. Sebagian besar mahasiswa asing dan pekerja yang baru datang mencari kamar dengan sewa bulanan. Biayanya biasanya terdiri dari empat jenis.

• Uang jaminan (보증금): uang yang dititipkan kepada pemilik rumah saat kontrak. Jika tidak ada tunggakan sewa atau kerusakan, uang ini dikembalikan saat Anda pindah keluar. Jumlahnya sering jauh lebih besar dari sewa satu bulan.
• Sewa bulanan (월세): uang yang dibayar setiap bulan pada tanggal yang ditentukan. Biasanya dibayar lewat transfer bank.
• Biaya pengelolaan (관리비): biaya pengelolaan gedung seperti kebersihan gedung, listrik area bersama, dan lift. Item yang termasuk berbeda di setiap gedung, jadi pastikan Anda menanyakan daftarnya.
• Tagihan utilitas: listrik, gas (pemanas dan air panas), dan air. Ada tempat yang sudah memasukkan air atau internet ke dalam biaya pengelolaan. Tagihan gas naik cukup banyak di musim dingin.

Jeonse dan bagaimana penipuan uang jaminan terjadi

Jeonse (전세) adalah cara sewa dengan membayar uang jaminan yang sangat besar tanpa membayar sewa bulanan. Saat kontrak berakhir, pemilik rumah wajib mengembalikan seluruh uang jaminan. Cara ini bisa berisiko bagi orang yang baru datang ke Korea. Jumlahnya sangat besar, sulit memeriksa nilai rumah yang sebenarnya di negara yang masih asing, dan pemilik rumah sering baru mengembalikan uang setelah menemukan penyewa berikutnya. Penipuan uang jaminan juga terjadi pada kamar sewa bulanan. Berikut pola yang sering terjadi.

• Pinjaman dan uang jaminan lebih besar dari nilai rumah: pinjaman bank pemilik rumah (hak tanggungan, 근저당) ditambah uang jaminan penyewa lain melebihi nilai rumah. Jika rumah dijual melalui lelang, uangnya mungkin tidak cukup untuk mengembalikan uang jaminan Anda.
• Pemilik rumah palsu: seseorang memakai kartu identitas palsu atau berpura-pura menjadi kuasa pemilik rumah, menerima uang, lalu menghilang.
• Kontrak ganda: kamar yang sama dikontrakkan kepada beberapa orang, atau orang yang hanya menyewa kamar menyewakannya lagi lalu membawa kabur uang jaminan.
• Pinjaman atau penjualan di hari yang sama: sekitar hari Anda pindah masuk, pemilik rumah mengambil pinjaman baru atau menjual rumahnya. Karena perlindungan penyewa baru berlaku mulai hari berikutnya, pinjaman baru bisa didahulukan daripada uang jaminan Anda.

Berhenti jika melihat tanda-tanda ini

• Uang jaminan hampir sama dengan harga rumah.
• Pemilik rumah tidak bisa ditemui, atau hanya bisa dihubungi melalui orang lain.
• Anda diminta mengirim uang ke rekening orang lain yang bukan pemilik rumah yang tercantum di sertifikat register properti (등기부등본).
• Anda didesak dengan kata-kata seperti “Banyak yang mau lihat, kirim uang tanda jadi (가계약금) sekarang.”
• Ada yang bilang “Tidak perlu melihat sertifikat register properti,” atau tidak mau menunjukkan dokumen.
• Harganya jauh lebih murah dibandingkan kamar serupa di sekitarnya.

Dari kontrak hingga pindah keluar: urutan melindungi uang jaminan

1. 1

   Gunakan agen properti berlisensi yang terdaftar

   Gunakan kantor agen properti berlisensi (공인중개사) yang terdaftar. Sertifikat registrasi kantor agen harus dipajang di dalam kantor. Periksa apakah nama kantor dan nama agen sama dengan yang tertulis di kontrak.

2. 2

   Periksa sertifikat register properti pada hari kontrak

   Periksa sertifikat register properti di Kantor Registrasi Internet (인터넷등기소). Siapa pun dapat melihatnya dengan biaya kecil. Periksa nama pemilik rumah dan hak tanggungan (pinjaman). Jumlahkan pinjaman dan uang jaminan penyewa lain, lalu bandingkan dengan nilai rumah.

3. 3

   Pastikan pemilik rumah yang asli

   Periksa apakah kartu identitas orang yang menandatangani kontrak sama dengan pemilik rumah di sertifikat register properti. Jika yang datang adalah kuasa, minta surat kuasa dan sertifikat cap resmi (인감증명서) pemilik rumah.

4. 4

   Transfer hanya ke rekening pemilik rumah sendiri

   Kirim uang muka kontrak dan pelunasan (잔금) hanya ke rekening atas nama yang sama dengan pemilik rumah di sertifikat register properti. Simpan baik-baik riwayat transfer dan kuitansinya.

5. 5

   Dapatkan tanggal penetapan dan laporkan alamat

   Segera setelah kontrak, dapatkan tanggal penetapan (확정일자) pada kontrak di pusat layanan masyarakat (주민센터) atau kantor registrasi. Pada hari pindah, laporkan alamat baru Anda. Bagi orang asing, laporan perubahan alamat tinggal (체류지 변경신고) di pusat layanan masyarakat, kantor imigrasi, atau HiKorea memiliki efek yang sama dengan laporan pindah alamat (전입신고). Jika Anda benar-benar tinggal di sana serta memiliki laporan alamat dan tanggal penetapan sekaligus, hal ini membantu melindungi uang jaminan. Perlindungan ini berlaku mulai hari berikutnya.

6. 6

   Pertimbangkan jaminan pengembalian uang jaminan

   Beberapa lembaga penjamin publik dan swasta menyediakan jaminan pengembalian uang jaminan (보증금 반환보증). Jika pemilik rumah tidak dapat mengembalikan uang jaminan, lembaga penjamin yang akan membayarnya. Syarat dan biaya jaminannya berbeda, dan tidak semua rumah dan penyewa bisa ikut, jadi periksa sebelum kontrak.

1. 1

   Sebelum pindah: beri tahu lebih awal

   Beri tahu pemilik rumah jauh-jauh hari sebelum kontrak berakhir. Sebaiknya kirim lewat SMS atau pesan agar ada catatannya.

2. 2

   Hari pindah keluar: lunasi tagihan terakhir

   Pada hari terakhir, periksa meteran listrik, gas, dan air. Bayar biaya pengelolaan dan tagihan utilitas terakhir, lalu hentikan atau pindahkan layanan internet.

3. 3

   Hari pindah keluar: periksa kamar lalu terima uang jaminan

   Periksa kondisi kamar bersama pemilik rumah dan ambil foto. Terima kembali uang jaminan sebelum menyerahkan kunci atau kata sandi kunci pintu.

4. 4

   Jika uang jaminan tidak dikembalikan

   Minta konsultasi terlebih dahulu sebelum pindah keluar. Jika pendaftaran sudah selesai melalui perintah pendaftaran hak sewa (임차권등기명령) dari pengadilan, perlindungan Anda tetap berlaku meskipun sudah pindah. Orang asing juga wajib melaporkan perubahan alamat tinggal setelah pindah, jadi tentukan urutannya bersama ahli.