Tiền đặt cọc, tiền thuê tháng và jeonse: cách thuê nhà ở Hàn Quốc và tránh lừa đảo tiền cọc
Tìm hiểu bốn khoản chi phí khi thuê phòng ở Hàn Quốc, vì sao jeonse rủi ro với người mới đến, lừa đảo tiền cọc xảy ra như thế nào và các bước bảo vệ tiền cọc — từ kiểm tra sổ đăng ký đến ngày chuyển đi.
Thuê phòng ở Hàn Quốc khác với nhiều nước. Thông thường bạn trả trước một khoản tiền đặt cọc lớn (được hoàn lại), sau đó trả tiền thuê hằng tháng. Phần lớn du học sinh và người lao động mới đến chọn phòng thuê theo tháng. Một căn phòng thường có bốn loại chi phí:
- Tiền đặt cọc (보증금): khoản tiền bạn giao cho chủ nhà khi bắt đầu thuê. Bạn được nhận lại khi chuyển đi nếu không nợ tiền thuê và không làm hư hỏng phòng. Khoản này thường lớn hơn nhiều so với một tháng tiền thuê.
- Tiền thuê hằng tháng (월세): trả mỗi tháng vào một ngày cố định, thường bằng chuyển khoản.
- Phí quản lý (관리비): phí hằng tháng cho tòa nhà như dọn dẹp, điện khu vực chung, thang máy. Mỗi tòa nhà tính khác nhau, vì vậy hãy hỏi danh sách các khoản được bao gồm.
- Tiền điện, gas và nước: gas dùng để sưởi và đun nước nóng. Có nơi tính tiền nước hoặc internet vào phí quản lý. Tiền gas thường cao hơn vào mùa đông.
| Khoản | Ví dụ: phòng studio sinh viên ở Seoul | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc (보증금) | 5.000.000 won | Trả một lần khi bắt đầu, nhận lại khi chuyển đi |
| Tiền thuê tháng (월세) | 550.000 won | Trả mỗi tháng |
| Phí quản lý (관리비) | 70.000 won | Hỏi rõ phí gồm những gì |
| Tiền điện | 20.000–40.000 won | Tùy mức dùng điều hòa |
| Tiền gas | 10.000–60.000 won | Cao hơn vào mùa đông |
| Tổng mỗi tháng | Khoảng 650.000–720.000 won | Chỉ là ví dụ. Chi phí thực tế khác nhau theo khu vực, tòa nhà và mùa |
Jeonse và cách lừa đảo tiền cọc xảy ra
Với jeonse (전세), bạn trả một khoản tiền cọc rất lớn và không trả tiền thuê hằng tháng. Khi hết hợp đồng, chủ nhà phải trả lại toàn bộ tiền cọc. Hình thức này có thể rủi ro với người mới đến. Số tiền rất lớn, khó kiểm tra giá trị thật của căn nhà ở một nước mới, và chủ nhà thường chỉ trả lại tiền sau khi tìm được người thuê tiếp theo. Lừa đảo tiền cọc cũng xảy ra với phòng thuê theo tháng. Các kiểu thường gặp:
- Nợ vay cộng tiền cọc vượt giá trị nhà: khoản vay ngân hàng của chủ nhà (thế chấp, 근저당) cộng tiền cọc của tất cả người thuê lớn hơn giá trị căn nhà. Nếu nhà bị bán đấu giá, có thể không đủ tiền để trả lại tiền cọc cho bạn.
- Chủ nhà giả: ai đó dùng giấy tờ giả hoặc giả làm người được chủ nhà ủy quyền, nhận tiền rồi biến mất.
- Hợp đồng kép: cùng một phòng được cho nhiều người thuê, hoặc một người chỉ đang thuê phòng lại cho người khác thuê và giữ tiền cọc.
- Thủ đoạn trong cùng ngày: chủ nhà vay thêm hoặc bán nhà vào khoảng ngày bạn chuyển đến. Sự bảo vệ theo luật của bạn chỉ bắt đầu từ ngày hôm sau, nên khoản vay mới có thể được ưu tiên trước tiền cọc của bạn.
Dấu hiệu cảnh báo
- Tiền cọc gần bằng giá căn nhà.
- Chủ nhà không thể gặp bạn, hoặc chỉ liên lạc qua người khác.
- Bạn được yêu cầu chuyển tiền cho người không phải là chủ nhà ghi trên sổ đăng ký.
- Bạn bị hối thúc: “Nhiều người muốn thuê phòng này, hãy chuyển tiền giữ chỗ ngay.”
- Bạn nghe câu “Không cần xem sổ đăng ký đâu”, hoặc không ai cho bạn xem giấy tờ.
- Giá rẻ hơn nhiều so với các phòng tương tự gần đó.
Cách bảo vệ tiền cọc, từ lúc ký hợp đồng đến khi chuyển đi
- 1
Dùng môi giới có đăng ký
Hãy dùng văn phòng môi giới bất động sản có giấy phép (공인중개사). Giấy chứng nhận đăng ký văn phòng phải được treo trong văn phòng. Kiểm tra tên văn phòng và tên người môi giới có khớp với hợp đồng không.
- 2
Kiểm tra sổ đăng ký vào ngày ký hợp đồng
Xem sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) trên Văn phòng Đăng ký trực tuyến (인터넷등기소). Ai cũng có thể xem với một khoản phí nhỏ. Kiểm tra tên chủ sở hữu và các khoản thế chấp (근저당). Cộng các khoản vay và tiền cọc của người thuê khác, rồi so sánh với giá trị căn nhà.
- 3
Gặp đúng chủ nhà
Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người ký hợp đồng có trùng với chủ sở hữu trên sổ đăng ký không. Nếu có người ký thay, hãy yêu cầu giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu (인감증명서) của chủ nhà.
- 4
Chỉ chuyển tiền vào tài khoản của chủ nhà
Chỉ chuyển tiền ký hợp đồng và tiền thanh toán phần còn lại vào tài khoản đứng tên chủ nhà, trùng với tên trên sổ đăng ký. Giữ lại lịch sử chuyển khoản và biên nhận.
- 5
Lấy dấu xác nhận ngày và khai báo địa chỉ
Ngay sau khi ký, hãy lấy dấu xác nhận ngày (확정일자) trên hợp đồng tại trung tâm hành chính phường (주민센터) hoặc văn phòng đăng ký. Vào ngày chuyển đến, hãy khai báo địa chỉ mới. Với người nước ngoài, khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고) tại trung tâm hành chính phường, cơ quan xuất nhập cảnh hoặc trên HiKorea có giá trị như khai báo chuyển đến (전입신고). Thực tế sống tại phòng, khai báo địa chỉ và dấu xác nhận ngày cùng nhau giúp bảo vệ tiền cọc. Sự bảo vệ này bắt đầu từ ngày hôm sau.
- 6
Cân nhắc bảo lãnh hoàn trả tiền cọc
Một số tổ chức bảo lãnh công và tư có dịch vụ bảo lãnh hoàn trả tiền cọc (보증금 반환보증). Nếu chủ nhà không trả được tiền cọc, tổ chức bảo lãnh sẽ trả thay. Điều kiện và phí khác nhau, không phải căn nhà hay người thuê nào cũng tham gia được, nên hãy hỏi trước khi ký.
- 1
Trước khi chuyển đi: báo trước
Báo cho chủ nhà sớm trước khi hợp đồng kết thúc. Nên gửi bằng tin nhắn để có bằng chứng.
- 2
Ngày chuyển đi: thanh toán các hóa đơn cuối
Ghi chỉ số đồng hồ điện, gas, nước vào ngày cuối. Trả phí quản lý và tiền điện nước cuối cùng, hủy hoặc chuyển internet.
- 3
Ngày chuyển đi: kiểm tra phòng và nhận lại tiền cọc
Cùng chủ nhà kiểm tra phòng và chụp ảnh. Hãy nhận lại tiền cọc trước khi giao chìa khóa hoặc mật mã cửa.
- 4
Nếu không nhận lại được tiền cọc
Hãy xin tư vấn trước khi chuyển đi. Lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령) của tòa án, sau khi đã được đăng ký, có thể giữ sự bảo vệ cho bạn sau khi chuyển đi. Người nước ngoài vẫn phải khai báo thay đổi nơi cư trú sau khi chuyển nhà, vì vậy hãy cùng chuyên gia lên kế hoạch thời điểm.
Nguồn chính thức
Tác giả KOVIA 편집팀
